1. 首页
  2. 新房
  3. 齐乐娱乐网页版
  4. 租房
  5. 短租
  6. 品牌公寓
  7. 商业地产
  8. 新闻
  9. 论坛
  10. 看房团

  1. 头条
  2. 今日话题
  3. 楼市政策
  4. 房价走势
  5. 土地拍卖
  6. 城建新闻
  7. 小编踩盘
  8. 楼盘速递

刘德科:请记住宁德 用脑子思考出来的调控版本

2018-07-11    来自:刘德科
  毕竟是总书记工作过的地方,不一样。  今天(7 月 10 日),宁德公布了一份楼市调控文件,宛若一袭丝绸刺绣,颇有精美绝伦的节奏。  宁德是公证摇号再加六限齐发,即限购、限售、限价、「限房价+竞地价」、限车位价、限装修价。  而且,几乎每一项措施都不是照搬照抄别的城市,而是用脑子思考出来的。  我们常说地方政府的本轮调控,有个坏毛病,就是「缓缓关门式调控」:过一段时间加一个政策,再过一段时间又打一个补丁,结果加剧了购房者的恐慌心理,结果调控变成空调,事实房价越调越高。  但宁德不一样,宁德是一次性把所有精心定制过的政策,从政策工具箱里一倾而出。这么做的好处是什么?只要是行政干预手段,就一定有副作用,一次性出 N 个政策可以相互对冲、弥合各种副作用,把狂热的市场看多预期一次性给打下来,避免「缓缓关门式调控」的那种荒唐。  像宁德这么做,楼市才有谈论健康稳定的可能性。  2nd  真的是用脑子思考出来的。同样是限购,宁德跟任何城市都不一样,更合理。  大部分城市是照搬照抄,一刀下去就以为可以造福人类。宁德是分户籍分区域分产品的复合限购——  对以下三种类型居民家庭,暂停向其销售本市中心城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房——  1.在中心城区拥有2套及以上商品住房的蕉城、东侨户籍居民家庭;  2.在中心城区拥有1套及以上商品住房的本市各县(市)户籍居民家庭;  3.无法提供购房之日前6个月内在本市中心城区累计缴纳6个月及以上个税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。符合本条规定的非本市户籍居民家庭仅允许在中心城区购买1套商品住房。  看出来了吧,妙处在于 144 平米这条分界线。多数城市都是本地家庭限购 2 套住宅,这就搞惨了那些拥有真是换房改善需要的人。但是宁德的做法是,144 平米以上户型不限购,你随便买。  但是,你们这些富人不要来抢刚需群体的房子,所以 144 平米以下的住宅是限购的,而且精细到中心城区(蕉城、东侨)可以买 2 套,郊县只能买 1 套。  那么,这样会不会导致地产商接下来更愿意开发 144 平米以上的户型?有这个可能性。所以,最好还是在土地出让前补一条措施,即每个宅地要规定 144 平米以下的户型不得少于一定比例,50% 也可以,70% 也可以。  3rd  一手住宅限价的坏处是什么?很容易导致一二手住宅价格倒挂,导致各种「合法」腐败(官员群体是主力关系户)。  所以,限价必须跟公证摇号一起出。同样是公证摇号,在不同城市也有不同含义,比如此前的西安,公证摇号是由地产商主导的(现已纠正);宁德的做法,是参照南京、上海与杭州,明确提出「摇号过程由公证机构主导」,这种摇号是没有任何作弊空间的。  公证摇号是有副作用,反而更加刺激了购房热情。但是,这种副作用是有前提条件的,以杭州为例,摇号是迟到的,是在一二手价格明显倒挂形成之后才姗姗来迟(又是「缓缓关门式调控」);而宁德的做法是一手住宅限价与公证摇号同时推出,这样副作用应该会小一些。  为了严格限价,宁德还刻意防止了地产商通过装修、车位捆绑销售变相突破限价——  ◆ 装修价格最高不得超过2500元/平米。  ◆ 中心城区楼盘车位价格按照土地级别一至四类片区划分,其对应销售价位(每个)分别不高于 18 万元、16万元、14万元、12万元。  当然,宁德的限价并不是像别的城市那样要求环比零涨幅,而是要求「每年涨幅控制在 6% 以内」,以在 2018 年 1 月份水平(8882 元/平米)为基准,最高价不得超过 11000 元/平米。  这一系列措施,可以确保限价的严肃性。但是也有缺点,就是很可能会便宜了富人。  为什么会便宜富人?举个例子,有个热点城市,均价在 3 万元/平米左右,有一个市中心别墅项目做得好,市场可以接受 25 万元/平米,但政府出于一刀切的限价政策,要求卖 15 万元/平米。你说,富人是不是笑开怀了?一平米可以省 10 万元。  其实,那些豪宅,跟我们大多数购房者没有任何关系,卖得越贵,政府可以收到越多税。  所以,如果说宁德的限价有需要完善之处,就是不要去限豪宅的定价,比如 144 平米以上的户型不要限价。  4th  政策制定者往往忘记了调控的初衷:促进楼市的健康稳定。  有些调控,是刻意要打压房价,结果导致房价大起大落,付出更高的社会成本;有些调控则是花拳绣腿地虚晃一枪,生怕把房价给弄跌了,所以喜欢玩假限购与假限售,然后美其名曰「因城施策」。  所谓假限购,即不限本地人只限外地人或不带社保或个税的限购;所谓假限售,差不多就是那种以签合同日期为计算起点的两年限售。  宁德的限购是真的,限售也是真的——「取得不动产权证未满 3 年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续」。  请注意,「不得办理转让公证手续」,这个规定堵住限售的漏洞:未满 3 年,只要去办个转让公证,这个交易虽然没有即使网签,但照样受法律保护。  5th  当然,不可能有完美的调控政策。相较其它城市,宁德至少做出了一个用脑子思考过的调控版本,避免了「缓缓关门式调控」的那种荒唐。  像宁德这么做,楼市才有谈论健康稳定的可能性。健康稳定,防止大起大落,才是调控的初衷。  福建省最北面的这个地级市,宁德,至少还记得调控的初衷。  不忘初心,牢记使命。不是一味地迎合所谓的「民意」。
  1. 周末看房团
  2. 楼盘直通车
每周末出发,报名享独家优惠 姓名 手机号 手机验证码 获取验证码
×

恭喜您,报名成功

我们的工作人员会尽快与您联系,请保持手机通畅 关闭 ×

恭喜您,报名成功

我们的工作人员会尽快与您联系,请保持手机通畅 关闭 ×

Sorry,十分抱歉

关闭> ×

发送成功

关闭> ×
齐乐娱乐手机网页版